【白忙一場2】信託vs履保保障等級大不同 | 銀行先生
2019年9月5日—一般來說,銀行可執行價金信託(保管);而中古屋買賣多是採用價金信託履約保證(保管+賠償)。這次投訴案例中,施先生過度信任仲介,採用的是「銀行價金信託 ...
南投一名施先生近日投訴《蘋果新聞網》,簽約買賣合約過2個禮拜,才發現買方頭期款根本沒進到信託戶頭,第一次賣地就被耍,也無獲得對等的賠償,簽買賣契約形同廢紙。專家表示,這種情形非常罕見,除了仲介未精準掌握雙方狀況、契約未註明貸款不足的內容以外,關鍵可能就出在價金信託方式選擇有差異,「銀行的價金信託」跟常見的「履約保證」,即時性服務還是差上一級,才造成賣方不滿。
不動產買賣動輒數百、數千萬元,為了保障交易安全,都會使用信託或履保。一般來說,銀行可執行價金信託(保管);而中古屋買賣多是採用價金信託履約保證(保管+賠償)。這次投訴案例中,施先生過度信任仲介,採用的是「銀行價金信託」,面對問題時,實際上保障等級跟流程還是有所不同。
銀行所承做的價金信託,自買賣契約生效,大多是因銀行為了房貸業務、而衍生出的服務項目,但還得依照各銀行跑流程,真正信託開戶時間不一。不過服務過程主要是由一般銀行事務人員兼同處理,相對不動產相關領域專業恐不足,實務作業及應對缺乏彈性。唯一優點只是手續費較便宜。
銀行價金信託雖然也對已付價金負起保管責任,但僅依確定判決或當事人合意處理爭議,不願無法介入爭議案件,更無法即時解決糾紛或幫助調處,也無法提供相關協助給仲介及地政士,「也難以即時追蹤相關作業及款項之出入」。如地主施先生案例,銀行取走買方有價票據後,竟過了2個禮拜,也沒發現根本未入信託帳戶,仲介及銀行未即時通知,導致權益盡失、無籌碼,任由對方擺布。否則依照不動產契約,買方毀約的話,施先生甚至可沒入已繳價金。
中信房屋中彰投駐區經理楊乾意表示,仲介較常使用不動產履約保證,多是由建經公司專責辦理,買賣契約完成當下,買方隨時可匯入款項入履保戶頭,雙方亦同時會有簡訊通知、上網可查詢等服務,通知即時有保障。對價金負起百分之百的撥付及返還的保證責任,而非僅有保管的責任。如果針對特殊案例如查封、債權糾紛等,也能提供有效的解決方式,不會偏向任何一方,相對...
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