不動產信託登記 | 銀行先生
因之,甲向乙購買房屋,應該先由乙以「買賣原因」移轉過戶至甲名下後,再由甲以信託法律關係辦理「信託登記」給丙,才符合信託法第一條規定之「財產權移轉」行為。
聲威通訊
不動產信託登記
問題:
甲向乙購買房屋,能否直接「信託登記」給丙(甲為委託人,丙為受託人)?或者只能先由乙以「買賣原因」移轉過戶至甲名下後,再由甲「信託登記」給丙?
解析:
(1) 地政機關認為,依信託法第一條規定「稱信託者,謂委託人將財產權移轉或為其他處分,使受託人依信託本旨,為受益人之利益或為特定之目的,管理或處分信託財產之關係」。因之,甲向乙購買房屋,應該先由乙以「買賣原因」移轉過戶至甲名下後,再由甲以信託法律關係辦理「信託登記」給丙,才符合信託法第一條規定之「財產權移轉」行為。但最高法院實務見解認為:「所謂信託行為,係指信託人將財產所有權移轉與受託人,使其成為權利人,以達到當事人間一定目的之法律行為而言。而信託財產移轉為受託人所有之方式,由委託人就自己所有之財產為移轉行為者有之,由委託人使第三人將財產權移轉與受託人者亦有之,以委託人與受託人間有信託合意為已足,殊無限制信託財產須由委託人取得所有權後,再移轉與受託人之必要。」(85年度台上字第2300號、88年度台上字第247號判決)。準此,甲向乙購買房屋,法理上應可直接由甲檢附與乙之「買賣契約書」及甲與丙之「信託契約書」直接辦理「信託登記」給丙。
(2) 信託登記雖有「財產權」之移轉行為,但因只是「形式上」的財產權移轉,實質上的財產權仍屬於委託人所有(限於信託關係的受益人仍為委託人之「自益信託」);因之,於委託人將不動產「信託登記於」受託人名下時,並不課徵土地增值稅或契稅;於信託關係消滅,受託人將不動產返還委託人時,也不課徵土地增值稅或契稅。但如信託受益人並非委託人時(他益信託),於信託成立時,視為委託人將享有信託利益之權利贈與...
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